Qu’est-ce que l’assurance multirisques immeuble ?

C’est un contrat d’assurance garantissant les dommages subis (au titre des garanties incendie et assimilées, dégât des eaux, vol, bris des glaces…) ou causés au titre de la garantie responsabilité civile par l’assuré (d’un immeuble, d’une maison, d’un appartement, d’un bureau, d’un commerce …). Un contrat multirisque n’est pas un contrat « tous risques » et n’intervient que pour des évènements limitativement énumérés. Les risques non mentionnés au contrat sont donc exclus.

L’assurance multirisque immeuble assure les parties communes de l’immeuble (ses murs, son toit, ses escaliers…) qui sont à distinguer des parties privatives couvertes par les assurances du copropriétaire ou du locataire.

Lors de l’apparition d’un sinistre, les frais peuvent donc être portés par l’assurance immeuble ou l’assurance du copropriétaire (ou du locataire le cas échéant) selon :

  • L’origine du sinistre (les dommages causés par une fuite d’eau au niveau du toit seront sauf exception couverts par l’assurance immeuble)
  • Le montant des réparations (la convention Cidre, remplacée à partir de 2018 par la convention IRSI, fixait à 1 600 euros le montant des travaux couverts automatiquement par l’assurance du locataire ou du copropriétaire dans le cas d’un dégât des eaux)

Qu’entend-on par dommage ?

Ce sont les pertes ou préjudices subis, ou causés à quelqu’un. On distingue :

  • les dommages corporels qui sont une atteinte à l’intégrité physique de la personne humaine (incapacité, invalidité, décès …),
  • les dommages matériels qui sont une destruction ou une détérioration de biens meubles ou immeubles,
  • les dommages immatériels, qui ne sont généralement assurés que lorsqu’ils sont consécutifs à un dommage corporel ou matériel garanti. Ils résultent de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service ou de la perte d’un bénéfice espéré (ainsi de la perte de loyers d’un propriétaire bailleur ou de la privation de jouissance d’un occupant).

Que dit la convention Cidre ?

C’est une convention conclue entre les sociétés d’assurance afin de déterminer l’assureur compétent pour indemniser les dégâts des eaux.  Elle ne s’applique pas aux dommages d’eau causés par une canalisation enterrée, par une infiltration par façade, conduits ou gaines techniques, ni aux frais de recherches de fuite.

L’assureur compétent est déterminé en fonction de la localisation et de l’importance des dommages et non selon son responsable.

1- L’assureur de l’occupant (qu’il soit locataire ou copropriétaire) indemnise :

  • les dommages à son mobilier et à ses embellissements* lorsqu’ils sont inférieurs à 1600 € H.T.
  • les dommages immobiliers privatifs (parquets, plâtres, électricité) chez cet occupant lorsqu’ils sont inférieurs à 240 € H.T. et que l’ensemble des dommages ne dépasse pas 1600 € H.T.
  • la perte d’usage* (privation de jouissance) de cet occupant      lorsque celle-ci est inférieure à 750 € H.T. et que l’ensemble des dommages ne dépasse pas 1600 € H.T.

2 – L’assureur de l’immeuble indemnise :

  • les dommages aux parties communes,
  • les dommages aux parties privatives,
  • lorsque ceux-ci excèdent globalement 1600 € H.T,
  • lorsque les dommages immobiliers dépassent à eux seuls 240 € H.T,
  • lorsque la perte d’usage y excède à elle seule 750 € H.T,
  • lorsque le locataire a donné congé, même si le bail n’a pas encore expiré,
  • lorsque le bailleur a expressément refusé de se désister au profit de son locataire (c’est-à-dire lorsque le bailleur refuse que son locataire soit indemnisé par son assureur personnel).

Attention : le syndic doit déclarer à l’assureur de l’immeuble tous les dégâts des eaux, même ceux qui lui semblent relever de la convention CIDRE. L’expertise diligentée par l’assureur du lésé fait fréquemment intervenir ultérieurement l’assureur de l’immeuble.   Ce dernier peut opposer une déchéance de garantie pour déclaration tardive s’il n’a pas été avisé du sinistre en temps voulu.

Pour éviter d’alourdir la statistique sinistre, les courtiers spécialisés disposent heureusement d’un pouvoir de rétention de ces déclarations faites pour ordre.

Que va changer la convention IRSI ?

La convention IRSI va désigner un assureur gestionnaire dont le rôle sera d’organiser la recherche de fuite, de désigner l’assureur payeur, de mettre en place une expertise unique et plus généralement d’encadrer les différents recours.

Le champ d’application de cette nouvelle convention couvrira à la fois les dégâts des eaux et les incendies, et sera limité aux sinistres n’excédant pas 5 000 € HT par local. Plus précisément, la nouvelle convention crée deux tranches :

  • Une tranche dont les sinistres sont inférieurs à 1 600 € HT par local : c’est l’assureur gestionnaire qui prend en charge les dommages sans possibilités de recours
  • Une tranche pour les sinistres compris entre 1 600 € HT et 5 000 € HT par local : l’assureur du propriétaire prend en charge les dommages dans le cas d’un local privatif, l’assureur de l’immeuble prend en charge les dommages dans le cas d’un local commun (possibilité de recours sur la base du rapport d’expertise)

Qui est l’assureur gestionnaire ?

La convention IRSI prévoit plusieurs cas selon la localisation des dommages : par exemple, l’assureur de l’immeuble sera l’assureur gestionnaire dans le cas de dégât touchant un local commun, l’assureur du locataire sera l’assureur gestionnaire dans le cas de sinistres touchant un local privatif en location.